在意大利购置不动产

7月 21, 2020

外国人可以在意大利购置不动产吗?一般而言是可以的。本文为您整理了在意大利买房子的大致流程和相关税收。

为了更好地保护意大利或外国公民,意大利政府要求合同应由公正和
专业的公证人编写。

根据意大利法律,公证人为独立于出售者和购买者的第三方,保证不动产的购买符合所有法律的规定,并尊重双方的共同利益。公证人尤其应保护购买方的利益。购买方(几乎总是买卖的弱势一方)从谈判一开始,以及签署任何具有约束力和责任的购买意向和预备合同之前,就应该先咨询信任的公证人。

完成签约程序之前,公证人有许多事前的文件准备作业。首先公证人应调查各方的意愿,按照法律的规定,来决定适用客户目的的文书种类、以及税收上较为合理的方案。

一旦确定了应准备的文书,根据法律公证人要进行一系列的防范合法性检查,旨在保证合同有效性,应核实的事项包含:

  • 出售方应是真正的所有者且有权出售;
  • 房屋不是被抵押的财产;
  • 前房产持有者支付了所有的物业费用;
  • 地籍注册平面图符合房屋的实际情况;
  • 实地核查,证实不动产从建筑/规划的观点看一切正常;
  • 估计税率;
  • 根据国家和地方的法规的不动产能耗证明;
  • 遵守了反洗黑钱法,付费以及可能的房地产中介佣金的反追溯性的法规。

预备协议(或通称为仲裁协议)

这是出售方和购买方签署的第一份协议。但是有时仲裁协议之前有一份购买建议。以仲裁协议各方保证买/卖,确定不动产的总价,付款方式,出售时间和预付金额(押金/预付),此时交纳给出售方。

从司法观点看,这份(尽管是私人之间达成的)预备协议已经产生约束出售方和购买方的义务:如果押金支付之后购买方决定不买房屋,出售方可以不归还押金,但是如果出售方不想出售,购买方有权要求一笔相当于押金两倍的钱款。

此外,预备协议的签署是公证行为,可以在登记办公处的进行该协议的登记:这样购买方受到保护免予仲裁协议到公证书签订之间可能发生的任何问题,如抵押、扣押或出售方的破产。例如,在出售方破产的情况下,预备协议的登记可以全部或部分地挽回已付的钱款。这是保护购买方最好的假设。

完成文书后的活动

在签署了文书之后,根据法律公证人在短时间内应履行一系列的职责,一方面保证向国家交纳税款,另一方面向第三方宣布和向所有公民保证交易的安全。

在短期内公证人应履行的职责:

  1. 在税收局登记文书和为客户交纳有关的税款;
  2. 在公共登记处存放文书——保证购买方和整个集体的利益——让所有人(技术上称为第三方)确实了解文件。在管辖区内不动产登记处档案室存放文书是法律规定的,目的是让所有人知道谁是不动产的主人,他是否有抵押或其他约束。
  3. 地籍过户,这样更新地籍册。

公证人报酬多少?

1%。没有规定或预定的价目。因此报酬取决于购买方和公证人之间的自主谈判。如果有要求,如果被要求,公证人有责任提出书面的预算,详细描述其报酬和应付的税费。纯粹提示性价格,在实践中一个价值为20万欧元的不动产交易报酬不超过1%。

其他还有哪些购买的成本?

如果有房地产中介(称为房地产公司)插手,购买方应付相关报酬。纯粹指示性提示,在实践中如上述价格的不动产购买报酬一般为3%。

购买住宅:税收情况

A) 从建筑商/装修公司处购买
从建筑商或装修公司处买卖,除非特殊情况,应交纳增值税,直接交给出售企业。

出售价格上实施的增值税率为:

  • 没有第一次购房的优惠,相当于10%;
  • 申请第一次购房的优惠,相当于4%;

同样的税收待遇适用于家居建筑合作社成员分得的房子。

如果购买需交纳增值税,除了通过公证人交纳的转交给税收局的税
款,还应交纳下列税款:

  • 登记税:200欧元
  • 抵押税:200欧元
  • 地籍注册税:200欧元

税率实施在文书所标明的出售价上。

B) 从私人处购买

私人之间的交易应交纳登记税、抵押税和地籍注册税,由购买方交给公证人,他将在下一步登记时转交给税收局。

  1. 没有税收优惠
    • 登记税:9%
    • 抵押税:50欧元
    • 地籍注册税:50欧元
  2. 享受购买第一个住宅的优惠
    • 登记税:2%
    • 抵押税:50欧元
    • 地籍注册税:50欧元

如果不动产变为自然人的住宅,购买方可以申请补偿不动产“地籍价值”(价-值)登记的费用(即地籍收益乘以115.5法定系数的乘积值),与实际出售价格的总额无关,即使大于这个值。最低税不低于1000欧元。

资料来源:在意大利生活和创业指南 (意大利公证人国家理事会编纂) https://www.notariato.it/sites/default/files/Guida%20Cinese%20DEF.pdf

Lai, Ya-Hsin 賴雅歆

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